חזקת שלוש שנים ודיני קרקעות

א. נקודת המוצא – אין חזקה בקרקע

ב. קרקע בחזקת בעליה עומדת

ג. קרקע אינה נגזלת אפילו אחר ייאוש הבעלים

ד. אין נשבעין על קרקעות

ה. אין אונאה לקרקעות

ו. הקמ"ל- חזקת ג' שנים

 

 

א. נקודת המוצא – אין חזקה בקרקע

 

במאמר זה נתבונן על חזקת שלוש שנים ועוד דיני קרקע. ננסה להבין מהי נקודת המוצא שאין חזקה בכלל על קרקעות ואיך זה משפיע על עוד דיני ממונות של קרקעות. לאחר שנבין את ההסתכלות העקרונית על קרקע ננסה להסביר את החידוש של חזקת שלוש שנים.

 

פרק שלישי פותח בחזקת שלוש שנים על קרקע. בגמרא בהתחלה מבואר שזה נלמד מפסוק של שור המועד. הגמרא שואלת "מנין לחזקה שהיא שלוש שנים?", הריטב"א מסביר את השאלה:

 

חידושי הריטב"א מסכת בבא בתרא דף כח עמוד א

מנין לחזקה שהיא שלש שנים. כלומר מהיכא נפקא לחזקה שתהא שלש שנים לא פחות ולא יותר, אם תפיסתן ראייה כמטלטלין שלא [היו] הבעלים שותקים תיהוי חזקתן לאלתר, ואם אין תפיסתן ראייה מפני שהוא דבר שאדם יכול להכנס לתוכו למה [יש] להם חזקה לעולם.

 

הריטב"א מבאר שהגמרא מנסה להבין את היחס לחזקה בקרקע- אם היא מטלטלין אז צריך היה להיות מיד, ואם לא כמטלטלין אז בעצם אין חזקה לעולם! אם החזקה לא אומרת לנו כלום כי "אדם יכול להכינס לתוכו" וההחזקה בקרקע לא מלמדת כלום אז בעצם אין שום משמעות לאחיזה!

כך גם מבאר הלבוש את הכלל ש"קרקע בחזקת בעליה עומדת":

 

לבוש חושן משפט סימן קמ' א':

אע"פ שאדם נאמן לטעון על המטלטלין שבידו לקוחין הן בידי, היינו משום שיש רגלים לדבר דאם לא כן היאך באו לידו אם לא שזה נתנו לו מדעתו, אבל קרקע שאינה זזה ממקומה ובכל מקום שהיא בחזקת בעליה היא עומדת, ולא שייך בה לומר דאם לא כן היאך באה לידו של זה, שאם היה בידו והוא עובדה אפשר שהוא הלך לתוכה ועבד בה בלא ידיעת הבעל…

 

מהלבוש רואים שבעצם קרקע לא זזה ממקומה ואין זה דבר שיוצא מידי הבעלים ולכן זה שונה ממטלטלין. רואים שנקודת המוצא שאין אפשרות לתפוס את הקרקע ועקרונית לא אמור להיות חזקה. עיקרון זה בא לידי ביטוי בעוד דינים נוספים. ננסה להתבונן באופן כללי על דיני קרקעות מתוך היבט זה. נראה שבסופו של דבר, התבוננות זו יכולה לעזור להסביר את חזקת ג' שנים:

 

 

ב. קרקע בחזקת בעליה עומדת

 

אדם שהקרקע היתה בחזקתו ("מרא קמא") אפילו יום אחד, נאמן לסלק אדם אחר שמחזיק לו בשדה (בלי שלוש שנים וטענה):

 

שולחן ערוך חושן משפט הלכות חזקת קרקעות סימן קמ סעיף א

קרקע, בחזקת בעליה עומדת, שקרקע הידוע לראובן בעדים שיודעים שהיה בחזקתו  אפילו יום אחד,  והוא עתה בחזקת שמעון ומחזיק בו ואוכל פירותיו, וטוען שלקחו, וראובן מערער לומר שהיא גזולה בידו, נאמן, וישבע שבועת היסת ונוטל את שלו, אא"כ החזיק בו שמעון כראוי ובטענה, אז אין מוציאין אותו מידו, אלא נשבע (היסת) ועומד בשלו.

 

הסמ"ע מביא שזה מועיל אפילו אם רק היה "קול מבורר" שהיא שלו:

 

סמ"ע סימן קמ ס"ק א

שקרקע הידוע לראובן בעדים שיודעים. וכן כתב בתשובת רשב"א [ח"ב סי' קפ"ב] דאפילו אם אין העדים יודעים בודאי שהיתה של ראובן אלא שראו לראובן או לאביו דר בו [וה"ה אם יש לו קול מבורר שהוא שלו, הרא"ש בתשובה כלל צ"ט סי' ח'. ד"מ א'], מחזקינן אותו בשלו ומוציאין אותו מיד השני עד שיהיה לו חזקת ג' שנים או עדי קנין,

רואים שחזקה על קרקע "מתקבעת" והמציאות של ההחזקה (בלי שלוש שנים וטענה) אינה משנה כלום.

את חוסר התזוזה של קרקע רואים בדין "קרקע אינה נגזלת":

 

 

ג. קרקע אינה נגזלת אפילו אחר ייאוש הבעלים

 

הגמרא מביאה כלל ש"קרקע אינה נגזלת":

 

תלמוד בבלי מסכת סוכה דף ל עמוד ב:

"וקרקע אינה נגזלת"

 

רש"י מבאר שאינה קנויה לגזלן אפילו אחרי הייאוש של הבעלים:

 

רש"י מסכת סוכה דף ל עמוד ב

וקרקע אינה נגזלת – כלומר: אינה קנויה לגזלן בשום יאוש, דלעולם בחזקת בעליה היא, דמקראי נפקא לן בהגוזל בתרא (בבא קמא קיז, ב) בניזקין, אבל משנתלש הפרי – הוי גזל, והתולשו הוא גוזלו,

 

וכך נפסק בשולחן ערוך:

 

שולחן ערוך חושן משפט הלכות גזילה סימן שעא סעיף א

קרקע אינה נגזלת לעולם, אלא ברשות בעליה עומדת אפילו נמכרה לאלף, זה אחר זה, ונתייאשו הבעלים, הרי זה חוזרת לנגזל  בלא דמים.

 

מדוע אינה קנויה לגזלן?! מדוע זה שונה ממטלטלין? מדוע יש הבדל אם הפרי נתלש או לא?

אם אדם לא היה מתייאש היה מובן, אבל מדוע לא מועיל ייאוש בעלים?

 

צריך לומר שקרקע אינה מקבלת "רושם" מהגזלן. כל המושג של קנין גזילה הוא גם כן מחודש שגזלן על ידי שינוי רשות (או שינוי שם) וייאוש יכול לקנות. בסופו של דבר הקנין שלו נובע מזה שהוא שינה את הגדרת החפץ וזה כבר מציאות ממונית חדשה – אף על פי שזה לא יפה – זה הצליח. לעומת זאת בקרקע אין אפשרות לשנות את הקרקע, היא "אינה זזה ממקומה", "אדם יכול להיכנס לתוכה" והגזלן לא יכול לבצע בה שינוי. אף על פי ש"מצד האדם" היה ייאוש ומבחינתו יש גזל, לא מדובר רק על התהליך הפסיכולוגי "מצד האדם" (כגון שבדעת שהבעלים כל לחזור לשדה), אלא אפילו אם התייאש אין זה מספיק, כי במציאות של הקרקע – "מצד הקרקע" אין שינוי הגדרה.

יסוד נוסף ניתן לראות בדין "אין נשבעין על קרקעות":

 

ד. אין נשבעין על הקרקעות

 

השולחן ערוך מביא שאין נשבעין על קרקעות:

 

שולחן ערוך חושן משפט הלכות טוען ונטען סימן צה סעיף א

אלו דברים שאין נשבעין עליהם.  מן התורה, קרקעות  אפילו של ח"ל, ועבדים, ושטרות, והקדשות, וכן  נכסי עובדי כוכבים, לא שנא מודה מקצת,  לא שנא כופר בכל ועד אחד מכחישו, לא שנא  שבועת השומרים.  ואפילו אם פשעו בהם ונאבדו, פטורים מלשלם, לא שנא שומר חנם או שומר שכר ושואל. ואם התנה לשלם, הכל לפי תנאו) (מיימוני פרק ב' משכירות). (וע"ל סימן ס"ו סעיף מ'). אבל שבועת היסת, נשבעין אפילו על דברים אלו.  וכן ע"י גלגול נשבעין עליהם.

 

המקור הוא בגמרא שנשבעין רק על מה שמטלטל וגופו ממון, כך מובא בסמ"ע:

 

סמ"ע סימן צה ס"ק א

שאין נשבעין עליהם מן התורה כו'. בגמרא [שבועות מ"ג ע"א] ילפינן לה מדכתיב בפרשת שומרים [שמות כ"ב ו'] כי יתן איש אל רעהו כלל, כסף או כלים, פרט, לשמור, חזר וכלל, כלל ופרט וכלל אי אתה דן אלא כעין הפרט, מה הפרט מפורש דבר המטלטל וגופו ממון ונשבעין עליהן כדכתיב בפרשה [שם י'] שבועת יי' תהיה בין שניהם, אף כל כו', יצאו קרקעות שאינן מטלטלין, ועבדים הוקשו לקרקעות, ויצאו שטרות שאין גופן ממון אלא לראיה שבהם עומדים, יצא הקדש ונכסי גוים שאין בכלל רעהו.

צריך לשאול:

מדוע לא נשבעין על קרקעות?

הרי אדם יכול לשקר ולנסות לרמות על קרקע?! האם אין שקרנים וגנבים בעסקי נדל"ן?! אולי כל שכן שהיה צריך להישבע על קרקעות כי זה הרבה מאוד כסף!

במה זה שונה מכל שבועה בבית דין על מטלטלין?!

 

צריך להסביר בעצם את כל התפקיד של שבועה ואיך היא פועלת, וממילא יובן מדוע אין נשבעין על קרקעות.

צריך לומר ששבועה לא נועדה בשביל לברר "מבחן נאמנות" מי דובר אמת ומי משקר ( כמו "פוליגרף"). אם זה היה בשביל לברר אם האדם דובר אמת או לא, הרי ברור שגם על קרקע אנחנו צריכים למבחן נאמנות זו!

צריך לומר ששבועה נועדה לחזק את המציאות הממונית הקיימת אצל הנשבע. כשאדם נשבע על חפץ שהוא מוחזק בה הרי השבועה (על ידי שם ה') נותנת חיזוק לאחיזה עצמה של האדם ברכוש. שבועה יכולה רק לחזק מציאות קיימת של מוחזקות ממשית-פיזית.

לעומת זאת בקרקע אין אחיזה ממשית-פיזית בקרקע. אדם לא יכול להישבע על קרקע כי היא אינה בידו והשבועה לא תועיל, השבועה לא תחזק שום דבר. השבועה על קרקע אין לה איך ועל מה "לחול", היא לא תצליח "להיתפס" על שום מציאות. היא יכולה "רק" לסייע בבירור של מי דובר אמת ומי משקר ולא זה תפקיד השבועה.

הלכה זו מלמדת על המציאות הממונית של האדם לקרקע שהיא שונה במהותה ממטלטלין ויש לזה נפקא מינא בדיני ממונות – שבועה בבית דין.

מעין הסבר זה מצאנו בדברי הרש"ר הירש, על הביטוי "אחוזה" של קרקע:

 

רש"ר הירש בראשית פרק כג:

אחזת קבר. המפרש "אחוזה" כרכוש, על שם ש"החפץ נאחז" בידי בעליו, אינו אלא טועה. אין "אחוזה" אלא נחלת קרקע, וזו איננה נאחזת בידי הבעלים; אך בשום מקום אין "אחוזה" מציינת רכוש מיטלטל. נוסף על כך "אחז" במשמעות "קנה" איננו אלא בנפעל: "והאחזו בה" (בראשית לד, י); "ויאחזו בה" (שם מז, כז); "ונאחזו בתככם" (במדבר לב, ל). נמצא כי לא החפץ נאחז לבעליו, אלא הבעל נאחז על – ידי החפץ; ואכן זו דרכה של נחלת קרקע. האדמה נושאת את בעליה, והוא נאסר בכבליה; משום כך קרקעותיו של אדם אחראין לו, ומשום כך בודאי "אין נשבעין על הקרקעות" (שבועות מב ע"ב). בשבועה מפקיר האדם לעונש הכליה את עצמו ואת כל רכושו, את כל הטפל לאישיותו, אם אין אמת בדבריו, או אין הוא מאמת את דברתו. אולם רק מיטלטלין טפלים לאדם, ויש לאל ידו להשמיד אותם בכל עת. ואילו הקרקע מאריך ימים אחרי האדם, האדם טפל לקרקע, ואין הקרקע טפל לאדם. נמצא שאין הוא יכול לשעבד את קיום האדמה לאמתת דברו.

 

הרש"ר הירש מסביר שאין נשבעין על קרקעות כי האדם טפל לקרקע ואין הקרקע טפל לאדם. הקרקע אינה נאחזת על ידי הבעלים אלא הבעל נאחז על ידי הקרקע. לכן אין האדם יכול לשעבד את הקרקע לכליה ולהשמדה של שבועת שם ה'.

דין נוסף שממחיש עיקרון זה הוא ש"אין אונאה לקרקעות":

 

ה. אין אונאה לקרקעות

 

השולחן ערוך מביא את הדין שאין אונאה לקרקעות:

 

שולחן ערוך חושן משפט הלכות אונאה ומקח טעות סימן רכז סעיף כט

אלו דברים שאין להם אונאה:  העבדים והשטרות והקרקעות  וההקדשות; אפילו מכר שוה אלף בדינר, או שוה דינר באלף, אין בהם אונאה.

 

צריך לשאול:

מדוע אין אונאה לקרקעות?

הרי אדם יכול לרמות את חבירו ולהונות אותו גם על קרקע?! ומה אם מכר שווה אלף בדינר?!

מה זה שונה מכל אונאה רגילה במטלטלין?! לכאורה מדובר על אותו הפסד לאדם שרימוהו?!

 

ספר החינוך מביא סברא לדין זה:

 

ספר החינוך מצוה שלז:

"אבל עיקר האזהרה בין בקרקע בין במטלטל הוא באמת, שהוזהרנו שלא להונות הבריות לדעת. אבל החילוק שביניהן הוא שאם נמצאת אונאה במטלטל ביתר משתות שיבטל המכר, שדעת הבריות שלא לסבול אונאה יתירה מכן במטלטלין, אבל בקרקע לפי שהקרקע דבר קיים לעולם דרך הבריות למחול בו כל אונאה אחר שלקחו אותו, וכעין מה שאמרו זכרונם לברכה [ב"ק י"ד ע"ב] על דרך ההפלגה שהקרקע דבר השוה כל כסף הוא. והראיה לדברינו אלה, כלומר שאיסור אונאה אף בקרקע, שהרי עיקר אזהרה זו בקרקעות הוא דכתיבא, וכמו שמפורש בפרשה. זהו דעת הרמב"ן זכרונו לברכה בענין זה, וכמו שכתב בפירוש החומש".

 

החינוך מסביר שבגלל שקרקע קיימת לעולם דרך הבריות למחול עליו.

צריך לשאול:

איך אפשר להבין את זה? הרי אדם בפועל הפסיד אלפי שקלים!? אז מה עם הקרקע קיימת לעולם?! האם אין מחירים לקרקעות האם אין ערך ושווי בעסקי הנדל"ן? עובדה שיש מחירים ומשא ומתן ושוק שלם!

הסמ"ע מביא את המקור לזה שאין אונאה בקרקעות ואת התוס' שזה גזירת הכתוב ולא מסברא:

 

סמ"ע סימן רכז ס"ק מט

העבדים והשטרות כו'. בגמרא [ב"מ נ"ו ע"ב] יליף לה מדכתיב בפרשת אזהרת אונאה [ויקרא כ"ה י"ד] וכי תמכרו ממכר לעמיתך או קנה מיד כו', דדרשו מדכתיב מיד, דהיינו דוקא מטלטלין הנקנין מיד ליד, לאפוקי קרקעות [וכתבו התוס' ריש פרק המוכר את הבית [ב"ב ס"א ע"ב ד"ה שמע מינה] דהא דאין לקרקעות אונאה, לאו משום דעביד אינש דזבין ארעא ביתר מכדי שוויה, דהא איתמעטו ג"כ עבדים ושטרות דלא שייך בהו האי טעמא, אלא דגזירת הכתוב הוא ע"ש.

 

צריך לומר שגם ההסבר של החינוך הוא לא הסברא של גזירת הכתוב אלא הוא חלק מהגדרת גזירת הכתוב.

ברור אנשים עושים מסחר ושוק שלם מעסקי הנדל"ן אבל זה רק "מצידו של האדם". לעומת זאת, "מצד הקרקע" – הקרקע קיימת לעולם ואיןלקרקע שום מחיר. קרקע אינה "סחירה". אדם יכול להחליט על הקרקע החלטות ולעשות מזה משא ומתן אבל אין זה בגלל ההגדרה המציאותית של הקרקע עצמה. קרקע קיימת לעולם הוא ביטוי לעובדת היות הקרקע מציאות אינסופית נצחית. לקרקע אין מחיר אובייקטיבי אלא רק סובייקטיבי. זהו התוכן של גזירת הכתוב ש"אנשים מוחלים על אונאה של קרקע".

מדין זה גם כן רואים עקרון ביחס לתפיסה הממונית של האדם בקרקע:

האדם אינו "תופס" את המציאות האובייקטיבית של קרקע אלא רק את המציאות הסובייקטיבית. אונאה נוגעת למישור האובייקטיבי של הדבר ולא רק על דעת בני האדם.

מכאן נבוא לבאר את הקמ"ל של הפרק שאכן יש חזקה בשלוש שנים:

 

 

ו. הקמ"ל- חזקת ג' שנים

 

אחרי שהבנו את ההתבוננות העקרונית על קרקע – דרך שאלת הגמרא שלא אמורה להיות חזקה בקרקע ודרך שאר הדינים של קרקע, יש מקום להבין בצורה יותר עמוקה את החידוש של חזקת של שלוש שנים:

 

הסבר 1:

היה ניתן לבאר שהגמרא חידשה שלמרות שמאוד קשה לתפוס קרקע, אחרי הרבה מאמץ וזמן הדבר אפשרי. אחרי שלוש שנים זה מספיק זמן ובסופו של דבר חזקה בקרקע הוא כמו מטלטלין, רק שדורש יותר זמן.

 

אך לאור שאלת הגמרא ודברי הריטב"א, הצורך בפסוק (הלימוד משור המועד), ושאר דיני קרקע, יותר נראה לבאר בצורה יותר עמוקה:

 

הסבר 2:

החזקה בקרקע שונה בתכלית מחזקה של מטלטלין. אמנם אדם אינו יכול לתפוס קרקע וזה נשאר גם למסקנה. החידוש הוא שהקרקע מסוגלת "לתפוס" את האדם. הקרקע יכולה להכיל את האדם ולקבל את "צבעו". על פי ה"צבע" הזה ישתנה גם הגדרת הקרקע אבל התהליך התחיל לא ממה שהאדם תפס ואחז, אלא ממה שהקרקע קיבל את האדם. איך זה מתרחש מבחינה מעשית? זה גופא צריך שאדם ישב בקרקע שלוש שנים.[1]